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      多地擬推樓市限購新政 一線房價為何快速上漲

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      2015年初以來的我國房地產市場出現明顯的分化走勢,以北京、上海、深圳為代表的一線城市價升量增,而大多數三、四線城市去庫存的壓力有增無減。實際上,房地產走勢的分化是我國房地產市場最近十幾年第一次出現,必有其內在的原因。

      4月23日至24日,南京被曝出將收緊調控的首個周末,也可能是南京樓市調控新政出臺前的最后一個周末,開發商聞風而動,集中推盤入市。據不完全統計,兩天內南京共有11家樓盤開盤,集中推出2200套房源,創下近年來的新高。

      據悉,南京市玄武區宣傳部官方微博近日稱,南京將以限價方式加強對房地產市場的管控,隨后消息被刪除。有媒體記者就此致電南京市物價局,工作人員表示“一切以政府部門的最終發布為準”。

      有知情人士表示,這并非空穴來風?!白?月初,南京政府相關部門便已關注到南京房價正在以不理性的速度上升,隨后物價部門約談了相關房企,但效果并不明顯。因此,自3月底,相關部門便開始研究出臺收緊政策?!痹撊耸空f。

      南京市玄武區宣傳部官方微博此前曝光的文件稱,在房地產價格方面,南京主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目,申報均價每平方米2萬元以下的,年化漲幅不宜高于12%;每平方米2萬元到3萬元的,年化漲幅不宜高于10%;每平方米3萬元以上的,年化漲幅不宜高于8%。另據了解,為抑制價格,南京可能將開展新建商品房成本調查,拒絕高價地,對于溢價45%以上的地價部分不作為準許成本的調查內容。

      多個數據顯示,南京樓市近期出現不理性苗頭。3月南京住宅均價為17592元/平方米,環比上漲13.47%,同比上漲36.36%。上海易居研究院發布的最新報告顯示,3月南京庫存同比大幅下滑42%,可售庫存已不足三個月。

      江蘇省省物價局副局長、新聞發言人孔小平表示,物價部門一直呼吁地方政府和開發商在土地出讓以及商品房的銷售中,能更好地考慮未來房地產市場的良性發展,在商品房價格上能夠有更多理性。

      而在業內人士看來,即便南京推出上述樓市收緊新政,“開發商也完全可以選擇捂盤惜售來阻擋對于價格的限制”。

      本月初,有消息稱南京多個樓盤預售報價時被告知需限定價格,于是有房企捂盤惜售。對此,南京市物價局表示,3月8日起,南京市物價局會同南京市房產局,對商品房銷售價格行為開展了專項檢查,查出富力南京地產開發有限公司開發的富力尚悅居涉嫌捂盤惜售。該樓盤第11棟在領銷售許可證五個多月后仍沒賣出一套房子。目前,南京市物價局已責令該樓盤按備案公示價格對外銷售。

      就在南京被曝光將出臺樓市新政的同時,環北京區域也曝出收緊在即。盡管“北京市通州區將于4月22日發布商住項目限購政策”被證偽,但據業內人士介紹,該政策的確存在。

      此外,從4月3日廊坊市對下轄三河、大廠、香河和固安實施房地產限購政策以來,經過各個縣政府、開發商等多方博弈,最終確定以縣為限購單位進行落實。

      近日,河北香河出臺樓市限購細則落實區域內的住房限購政策,抑制投機炒房。細則明確非香河本地戶籍家庭在香河縣無自有住房的,僅限購買一套商品住房,并且購房首付款比例不低于30%。細則中還特別強調了商品房價格備案后3個月內不許調價。

      據悉,日前香河發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見(試行)》,指出非香河本地戶籍家庭無自有住房的,可以買一套本縣商品住房,首付比例不低于30%,但不允許非本地戶籍家庭購買第二套住房。對于開發企業,在取得預售許可證之日起10日內需一次性公開全部房源,并將房源信息在銷售場所與縣房產局網站公示。同時,嚴格落實住房價格備案制度,新備案商品房項目以目前實際銷售價格為基礎,參照周邊區縣價格,備案后三個月內不得進行調整。

      對此,業內人士分析,本輪對于價格的限制,是長效的而不是短效的。在廊坊市出臺的調控樓市的“廊9條”政策中,對房價的表述是“6個月內漲幅不超過10%”,香河縣的政策似乎更嚴格了一步,三個月不得調整,既不可上漲也不能下調。這可能成為當地樓市的一個殺手锏,對抑制房地產行業的投機炒作具有殺傷力。在供求關系層面,限購令之下,需求端減少,供求關系將比限購令出臺之前更趨向平和。限價令和預售證發放會成為政府手中的兩大控制器。

      另有資深人士表示,在一線城市房價偏高、政策收緊的背景下,部分投資投機資金開始撤出一線城市,轉而進入二線城市。但由于非剛性需求的快速增加,再次使當地樓市短時間內迅速高燒,以致地方監管部門不得不出手再度收緊政策,增加了部分二線城市政策收緊的風險。這也意味著,新一輪收緊閘門正在開啟。


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